Fonds de rénovation

La dotation annuelle du Fonds de rénovation, son utilisation et les problèmes liés à la déclaration d’impôt génèrent régulièrement des questions de la part des copropriétaires. Nous répondons ici, de façon succincte, aux principales interrogations.

Notion et nature

• Provision alimentée par des contributions des propriétaires d’étages pour financer des travaux de constructions (nécessaires ou utiles) ou des investissements futurs portant sur des parties communes de l’immeuble (François Bohnet-Blaise Carron – BC).
• Il s’agit d’un patrimoine de la communauté, alimenté en principe par une contribution annuelle, voire par des appels extraordinaires.
• Sa création n’est pas obligatoire.
• Les propriétaires ne peuvent pas vendre leurs parts. S’ils désirent récupérer les montants versés en cas de vente de l’appartement, ils doivent en tenir compte dans la fixation du prix de vente de l’appartement.
• Le CC parle du Fds de rénovation dans les art. 712l, al 1 et 712 m, al. 1, chi 5.
• La création d’un Fonds de rénovation ne représente pas des travaux de construction au sens du CC, mais seulement leur financement.

Constitution / suppression du Fonds de rénovation

Par décision des propriétaires d’étages.

A la double majorité en assemblée générale des copropriétaires, avec inclusion dans le RAU (Règlement d’administration et d’utilisation), ou à l’unanimité si la décision est prise par voie écrite. Si les propriétaires décident de ne pas l’inclure dans le RAU, la décision peut être prise à la majorité simple.

Il est vivement recommandé de préciser dans la décision, entre autres :

• Le montant de la contribution annuelle fixe ou la référence à une prise de décision lors de chaque assemblée (p.ex. avec le budget).
• Les unités d’étages éventuellement exonérées (pas concernés par les charges de PPE).
• La gestion des avoirs du Fonds de rénovation (compte bancaire ou postal séparé, double signature si souhaitée, décision relative aux placements etc.). Plus que tout autre, le compte bancaire ou postal devra impérativement être ouvert au nom de la communauté des copropriétaires et ne pas permettre à l’administrateur de lier le patrimoine de la communauté avec le sien propre.
• L’affectation du Fonds de rénovation : p.ex. uniquement pour les travaux nécessaires et utiles, mais il est vivement recommandé de ne financer que les travaux importants.
• La création d’éventuels Fonds de rénovation spécifiques, p.ex. pour le remplacement de l’ascenseur si certaines unités d’étages ne sont pas concernées.

Lors de la constitution de la PPE

Dans ce cas, il est également fait mention dans le RAU.

Pas possible d’exiger sa création par la voie judiciaire.

Contributions au Fonds de rénovation

• En principe, les contributions sont annuelles et constituent des avances aux frais communs. Elles sont soumises aux mêmes règles que les charges ordinaires, du moins en ce qui concerne l’obligation de contribution et les conséquences en cas de non-paiement. A défaut d’autres dispositions relatives au paiement des charges, la contribution est fonction des quotes-parts, selon art. 712 h CC.
• La loi ne fixe pas de directives législatives concernant le montant de la contribution. Celle-ci peut être fixée par l’AG ou le RAU. Elle devrait être fonction de l’ancienneté du bâtiment, de l’état de fortune accumulée, de la complexité du bâtiment etc. Elle peut être linéaire. Il est cependant conseillé de cotiser dès la fin de la construction du bâtiment, soit dès le premier exercice comptable. Les recommandations des spécialistes quant à la participation annuelle se situent entre 0.2% et 1.0% de la valeur d’assurance du bâtiment, la plupart du temps vers 0.5%. Certains spécialistes préconisent de lier la contribution annuelle à des objectifs temporels, p.ex. : 0.5% de la VA jusqu’à ce que le Fonds atteigne 15% de la VA du bâtiment.

Utilisation du Fonds de rénovation

Sauf disposition contraire, les Fonds ne peuvent être utilisés que pour des travaux nécessaires et utiles, au sens de l’art. 647 c et d du CC. La décision en assemblée générale devrait être prise en fonction de l’utilisation (p.ex. pour des travaux nécessaires) et, par conséquent, la majorité devrait être identique que celle nécessaire à ces travaux. La doctrine diverge cependant et il est possible de prévoir, p.ex. une majorité simple ou double dans tous les cas.

Fiscalité

• Impôt anticipé: en principe, le remboursement de la retenue de l’IA est demandé par la communauté des copropriétaires.
• La participation annuelle au Fonds de rénovation (charge d’immeuble) peut être déduite du revenu du contribuable, au même titre que d’autres charges de copropriété. Chaque canton est cependant libre dans sa manière de procéder, en fonction de sa loi fiscale. Exemple: en Valais, la participation annuelle est déductible, ce qui n’est pas le cas dans le canton de Vaud. Dans ce dernier, ce n’est que lorsque les travaux d’entretien sont entrepris que la défalcation est appliquée.
• Chaque copropriétaire doit cependant indiquer, dans sa fortune, sa part du Fonds de rénovation. Celle-ci lui est en principe communiquée avec les charges annuelles.

Généralités

La plupart des immeubles en PPE possèdent un Fonds de rénovation, mais, dans sa très large majorité, la dotation est insuffisante et ce pour les raisons suivantes :

1. Lors de l’achat d’un appartement dans un immeuble neuf, les propriétaires ne sont pas de suite confrontés au problème de l’entretien des parties communes, autres que celui immédiatement visible. Les travaux d’entretien et de rénovation entraînant des investissements importants apparaissent en principe après 25-30 ans. Ce délai pourrait néanmoins être influencé à l’avenir par des exigences légales consécutives à la modification du climat (imposition de nouvelles normes pour la consommation d’énergie), voire, dans certains cantons, à la réévaluation des exigences parasismiques.
2. Les promoteurs-vendeurs évitent parfois de présenter une estimation des charges, alourdie par la participation au Fonds de rénovation.
3. Dans les immeubles où il y a une grande part de copropriétaires âgés, ceux-ci ne sont pas intéressés, pour des raisons évidentes, à accumuler des réserves importantes qui, bien souvent, ne seront pas dépensées de leur vivant.
4. Ces dernières années les taux hypothécaires très bas ont encouragé un nombre de privés à acheter des PPE pour la location. Ceux-ci escomptent souvent un rendement maximum et espèrent parfois revendre leur bien avec un profit intéressant.
5. Enfin, par manque de professionnalisme de l’administrateur. Celui-ci devrait au moins mettre les copropriétaires en garde contre les risques d’une sous-dotation du Fonds de rénovation.

La thématique de l’insuffisance de dotation des Fonds de rénovation pourrait également intéresser les créanciers gagistes (banques, assurance etc.). Dans l’extrême, la valeur du bien immobilier pour lequel elle ont avancé des fonds pourrait péjorer leur garantie au cas où un immeuble n’était plus entretenu sérieusement par manque de moyens de certains copropriétaires.